Circa tre anni fa il legislatore, con D.L. 50/2017, estese il regime della cedolare secca alle locazioni brevi, consentendo a coloro che affittavano i propri immobili abitativi, per periodi inferiori ai 30 giorni, di godere della tassazione del reddito in misura agevolata del 22%, anziché far concorrere il reddito degli immobili alla formazione di quello complessivo, con conseguente tassazione ad aliquota marginale.

 

La norma, peraltro, ha permesso di accedere al regime delle locazioni brevi anche nel caso in cui il locatore presti il servizio di pulizia dei locali e fornisca la biancheria al cliente, ed anche qualora le locazioni siano intermediate da portali telematici.

 

Condizione per l’applicazione della cedolare secca è che l’esercizio dell’attività di locazione non rientri nell’ambito di una attività imprenditoriale, poiché, in tale caso, l’attività deve essere dichiarata come reddito di impresa, con conseguente esclusione della possibilità di usufruire della cedolare secca, ma, al limite del regime forfettario.

 

Quando, ai fini reddituali, una attività di locazione può considerarsi svolta in via imprenditoriale?

 

Nel 2017 il Ministero delle Finanze avrebbe dovuto/potuto stabilire, con decreto, dei criteri in base ai quali l’attività poteva presumersi svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 cod. civ. e con la disciplina sui redditi di impresa, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. Tale decreto non è mai stato emanato.

 

Ora, con l’articolo 99 della Bozza di Legge di Bilancio del 16 novembre viene previsto che il regime della cedolare secca “è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

 

Se la cedolare secca per i possessori di 5 appartamenti sarà ancora possibile nel 2021, ad oggi non è dato sapere, ma maggiori certezze le abbiamo riguardo all’aspetto Iva: la norma riguarda solo il regime della cedolare secca, non disciplina infatti l’aspetto Iva, e non potrebbe nemmeno farlo.

 

In sostanza, per l’assoggettamento ad Iva, va verificato se l’attività posta in essere sia esercitata allo scopo di realizzare introiti aventi un certo carattere di stabilità, e tale cosa si evince dalle modalità di svolgimento della stessa attività, cioè se si è operato con i mezzi tipici di un operatore economico o di un soggetto che intende solo sfruttare passivamente la proprietà del bene.

 

Sulla base di tali premesse, è evidente che, applicando la normativa Iva in modo corretto, si potrebbe avere, in futuro, ad esempio un soggetto con meno di quattro appartamenti che, per le modalità di svolgimento dell’attività, potrà applicare la cedolare secca, ma dovrà essere considerato soggetto passivo Iva.